Már 30 százalék feletti az éves áremelkedés

Hivatalos: az Otthon Start előtt is robbant a lakáspiac

Budapesten kiugró a drágulás
Fotó: clipart.com

2025. október 29. Hatalmasat drágult idén a lakáspiac, ráadásul a második negyedévben úgy nőttek a lakásárak, hogy közben drasztikusan visszaesett a forgalom – derült ki a KSH legfrissebb elemzéséből. Közben az MNB is jelentős áremelkedésről számolt be a második negyedévben. Az Otthon Start bejelentése és elindulása tovább fűtötte a drágulást: a Duna House becslése szerint Budapesten 30 százalék vagy még ennél is nagyobb az éves áremelkedés a harmadik negyedévben.

Egészen döbbenetes áremelkedés figyelhető meg a lakáspiacon, amit az év elején az állampapírok kamatfizetése fűtött, majd a hisztéria lecsengése után az Otthon Start bejelentése és elindulása robbantott.

Mint korábban megírtuk, még meg sem jelent a 2025-re jósolt extra kereslet (lejáró állampapírok és kamatfizetés) a lakáspiacon, máris megemelték az eladók az árakat. A valóság aztán a várakozásokat is felülmúlta. Maga a kormány is gerjesztette a növekedést az újabb és újabb bejelentéseivel (nyugdíjpénztárból lakáscélú költés, SZÉP-kártya juttatás lakáscélú felhasználása).

Míg az árakat a pszichózis hajtotta, az év elején tényleg megjelent némi többlet kereslet a piacon, robbanásról azonban – már ami a tranzakciószámot illeti – nem beszélhetünk. Az első negyedévben 8 százalékkal több lakás cserélt gazdát, mint egy évvel korábban, azonban márciusra annyira elszálltak az árak, hogy az már visszafogta a keresletet.

Kiderült, hogy csökkent a forgalom

A KSH tegnap napvilágra került adatai szerint a 2024-es gyorsuló lakásár-emelkedés 2025 első negyedévében is folytatódott, amikor 8,7 százalékkal nőttek az árak a megelőző negyedévhez viszonyítva, majd a második negyedévben további 3,5 százalékos növekedés történt. Ezzel a második negyedévben nominálisan 18,3, reálértelemben 13,3 százalékkal voltak drágábbak a lakások, mint az előző év azonos időszakában. Az összevont nominális lakáspiaci árindex alapján az új és a használt lakások ára együttesen a 2015. évi bázis 3,6-szeresére nőtt, ami reál értelemben 2,1-szeres emelkedést jelentett.

2025 második negyedévében ráadásul úgy emelkedtek a lakásárak, hogy közben csökkent a forgalom – írja a KSH. A statisztikai hivatal szerint 2025 első negyedévi enyhe növekedés után 2025 második negyedévében az eladott lakások száma 31 százalékkal elmaradt az előző év azonos időszakitól.

Az adásvételi adatok az illetékeljárások lezárását követően folyamatosan érkeznek be a hivatalba. A 2024. évi adatok beérkezése lezárult: összesen 131 ezer adásvételt regisztráltak, 25 százalékkal többet, mit egy évvel korábban. A használt lakások piacán 26, az újakén 8,3 százalékkal bővült a forgalom 2024-ben.

A 2025 első félév teljes tranzakciószámát jelenleg a 2024-ben megfigyelt beérkezési ütem alapján becsülték meg. Eszerint 2025 első negyedévében 33 ezer, a második negyedévben 24 ezer lakás cserélt gazdát, közülük az első félévben összesen mintegy 2 ezerre becsülhető az új építésűek száma.

Mit mond az MNB?

A Magyar Nemzeti Bank hétfőn megjelent lakásárindexe szerint 2025 második negyedévében a fővárosban és a vidéki városokban nőtt, a községekben mérséklődött a lakásár-emelkedés éves üteme. Budapesten a 2025. első negyedévi 10,6 százalékos drágulás után a második negyedévben 6,3 százalékkal nőttek a lakásárak, ezzel a nominális éves lakásár-dinamika 21,1 százalékról 23,1 százalékra gyorsult a fővárosban. (Az MNB és a KSH eltérő módszertannal számol, így a számok különböznek, azonban mind a kettő jelentős drágulásról számol be.)

A vidéki városokban a megelőző negyedévi 7,7 százalékos drágulást követően 2025 második negyedévében újabb 5,9 százalékkal emelkedtek a lakásárak, így az éves lakásár-dinamika 15,4 százalékról 18,7 százalékra emelkedett. A községekben a 2025 első negyedévi 3,6 százalékot követően a második negyedévben 2,8 százalékos lakásár-emelkedés volt megfigyelhető, míg az éves növekedési ütem 12,4 százalékról 10,7 százalékra lassult.

A lakásárak alakulását országos átlagban bemutató aggregált MNB lakásárindex alapján 2025 második negyedévében negyedéves alapon 5,1 százalékkal nőttek a lakásárak a megelőző negyedévi 7,5 százalékos emelkedést követően. Az éves nominális növekedési ütem az előző negyedévben megfigyelt 16,3 százalékról 17,9 százalékra gyorsult, reál értelemben pedig éves szinten 12,9 százalékkal nőttek a lakásárak országos átlagban.

Az Otthon Start csak tovább fűtötte a drágulást

Az Otthon Start július eleji bejelentésekor már megírtuk, hogy további árrobbanás várható. Ehhez nem kellett nagy jóstehetségnek lenni, az összes korábbi kormányzati beavatkozás mindig áremelkedést hozott a piacon, és minden szakértő – kivéve a kormányt - arra számított, hogy tovább nőnek majd az árak. Így is lett.

A Duna House ugyanis már a harmadik negyedévre is közzétette a becslését. Az ingatlanközvetítő országos lakásárindexe nominál értéken 44 pontos növekedés után 400 ponton zárt, míg reál értéken 19 ponttal lett több, mint az előző negyedévben. A
panellakások indexe 48 pontos emelkedéssel 472 ponton zárt, ami 20 százalékos éves drágulást tükröz. A téglalakások ára 42 pontos növekedéssel 345 pontra emelkedett.

A Duna House úgy becsülte, hogy a harmadik negyedévben 34287 lakás cserélt gazdát, ami közel 12 százalékkal több, mint 2024 harmadik negyedévi 30615-ös tranzakciószám. Az Otthon Start bejelentése júliusban ugyan visszafogta a keresletet, augusztusban viszont már megemelte, a szeptemberi indulás pedig jelentősen megugrasztotta az adásvételek számát.

Budapesten árrobbanás történt

A Duna House adatai szerint a panelházak Magyarország keleti részén 20 százalékkal drágábban keltek el a harmadik negyedévben, mint 2024 hasonló időszakában, Nyugat-Magyarországon viszont 37 százalékos volt a drágulás. Budapesten döbbenetes az áremelkedés: Budán és Pesten is 33 százalékos.

A használt tégla építésű lakások az ország keleti felében 16 százalékkal, a nyugatiban 15 százalékkal drágultak egy év alatt. Míg Budán és Pesten is 29-29 százalékkal, Budapest belvárosában pedig 36 százalékkal.

Megtorpant a kereslet

Az árak – főleg a fővárosban – annyira elszálltak, hogy az ingatlan.com szerint október végére szinte teljesen lecsengett Otthon Start Program (OSP) által generált keresleti hullám a lakáspiacon. Az eladó lakások és házak iránti heti érdeklődések száma minden településtípusnál erőteljesen csökkent. Budapesten október közepétől a számok még a tavalyit sem érik el. Nem véletlenül dob be a kormány újabb és újabb könnyítéseket az OSP-ben.

Ha ezt hasznosnak találta, lájkolja és kövesse az azénpénzem facebook oldalát, és látogassa meg máskor is közvetlenül honlapunkat!